최근 호주 국세청에서 발간한 주요세제 관련 자료에 의하면,

호주,캐나다,아일랜드,일본,네덜란드,뉴질랜드,스페인,스위스,영국,미국 등 10개국의 유산,상속,증여에 대한 세제를 다루고 있습니다.

이를 중심으로 미국과 일본을 제외한 8개 국가의 상속증여 과세현황을 살펴보겠습니다.

호주

호주는 무과세하고 있는데,부동산에 대한 자본이득세,즉 양도소득세가 주정부에 의해 과세되고 있습니다.

법정한계세율은 최고 7%로 나타납니다.

캐나다 

캐나다는 직접적으로 과세하지는 않고 있으나 자본이득에 의한 소득으로 추징하고 있습니다. 

배우자에 대한 증여 및 상속에는 과세하지 않고, 부동산에 대한 양도소득세가 주정부나 지방정부에 의해 과세되고 있습니다.

법정한계세율은 최고 2%입니다.

아일랜드

아일랜드는 자본획득세라는 명칭으로 부과되고 있는데,20%의 단일세율을 갖습니다.

상속과 증여 시의 시가를 과세표준으로 한다.중저가주택을 처음으로 구입하는 자를 제외하고 양도소득세가 중앙정부로부터 부과되는데 최고세율은 9%입니다.

네덜란드

네덜란드는 상속세가 누진구조로 부과되고 있습니다.

법정한계세율은 5%에서 68%에 이르는데요. 특이한 것으로 자산이전의 쌍방 간의 관계와 과세표준에 따라 법정세율이 달라집니다.

부동산에 대한 양도소득세가 중앙정부로부터 부과되는데 6% 단일세율이 적용된다.

뉴질랜드

뉴질랜드는 증여세만 부과하고 있는데 누진세율구조로 0%에서 25%에 이릅니다.

부동산에 대한 양도소득세도 상속세처럼 부과하고 있지 않습니다.

뉴질랜드의 주택지원제도인 주거보조비(supplementaccommodation)제도에 의해 개인별로 소득에 따른 누진적 세율구조를 간접적으로 갖고 있다고 볼 수 있습니다.

스페인

스페인은 상속증여세가 자치단체에 의해 부과되고 있는 전통적인 구조를 갖습니다.

지역마다 자치적으로 세율을 결정한다.법정한계세율은 7.65%에서 34%까지 다양합니다.

자치단체는 또한 부동산에 대한 양도소득세도 부과하는데 7% 단일세율을 적용하고 있습니다.

스위스

스위스는 주정부(Cantons)가 상속증여세를 부과하고 있습니다.

법정한계세율은 10%에서 50%에 이릅니다.

자산이전의 쌍방 간의 관계와 과세표준에 따라 상이한 세율이 적용됩니다.

부동산에 대한 양도소득세는 비교적 저율인 3.3%가 적용됩니다.

영국

영국은 상속세가 과세되는데 20%와 40%의 두 가지 세율이 적용됩니다.

영국 중앙정부는 4%의 양도소득세도 과세하고 있습니다.

참고로, 유럽의 주요 국가인 영국,프랑스,독일 3개국은 전통적인 과세체계로서 상속세를 유지하고 있고, 

상속세의 세수도 크고 각종 상속공제 또한 다양하게 발달하였습니다.

영국은 유산세 구조에서 유산취득세형인 자본이전세로 바뀌었다가 다시 상속세로 변화된 역사가 있습니다.

정리하자면,

최근 상속증여행위에 대한 경제사회환경이 변하고 글로벌화하면서 상속증여과세에 대해서 약 세 가지 유형으로 나눌 수 있습니다.

첫째 유형은 전통적인 상속증여과세를 유지하면서 세부담을 완화하거나 생전증여가 유리하도록 변화한 것입니다.

네덜란드,스페인,스위스,영국,프랑스,독일 등을 들 수 있구요.

둘째 유형은 상속증여과세의 효과가 미미해 지면서 유명무실해지자 이를 폐지한 경우입니다.

호주와 뉴질랜드를 들 수 있습니다.

국제금융거래가 활발하고 조세회피가 명약관화한 상황에서 실익을 도모하기 위해 과감하게 상속증여과세를 축소시키고 다른 세원을 확보

한 것이다.

셋째 유형은 자본이득세로 전환한 경우이고,  캐나다와 아일랜드가 대표적입니다.

유산세형에서 유산취득세형으로의 전환을 취하되,상속개념에서 과세하기보다 증여 또는 양도 개념에서 과세하는 방식입니다.

이 두 나라의 경우도 상속증여 세수가 감소하거나 미미하여 전환을 시도하기 비교적 쉬었다고 생각됩니다.

참고: 한국 조세연구원 '상속세 및 증여세 과세제도 합리화방안 연구' 2008

상속세와 증여세는 개인 간 ‘부의 무상이전’에 대해 부과되는 조세입니다.

상속세는 상속 및 유증의 경우에 부과됩니다.

증여세는 상속세의 보완세로 피상속인이 생전에 상속세 를 회피하기 위해 재산을 상속인에게 증여하려는 것을 방지하고자 부과됩니다.

먼저 간단하게 상속세와 증여세의 과세체계를 과세표준까지 정리하면,

상속의 경우는 

1) 상속재산가액에서 해당 재차증여(재산)가액 등을 합한 후 상속공제를 차감하여 상속

과세표준을 구하고,

2) 증여의 경우는 증여재산가액에서 재차증여가액을 더한 후 증여공제

를 차감하여 증여과세표준을 구합니다.

과세표준에 과세구간별 법정세율을 곱하고 세액공제를 하여 결정세액을 구하는 과정은 동일합니다.

상속세과세표준을 구하는 과정을 자세히 살펴보면 다음과 같습니다.

여기서 상속의 경제적 기능과 관련하여 중요한 경제적변수로 상속재산가액과 상속세과세표준을 들 수 있습니다.

상속세과세표준이 주어지면 과세구간에 따라 법정세율을 적용하여 상속세산출세액을 산정합니다.

이때 세대생략 상속의 경우 30%에 해당하는 할증세액을 첨가해야 합니다.

산출세액에서 각종세액공제를 차감하고 가산세를 가산하여 상속세결정세액을 계산합니다.

이에 연부연납,물납 등을 차감하여 고지세액을 산정합니다.

여기서 상속의 경제적 기능과 관련하여 중요한 경제적변수로 상속세결정세액을 들 수 있는데요.

증여세과세표준을 구하는 과정을 자세히 살펴보면 다음과 같습니다.

‘상속세및증여세법’은 소득세,법인세,농업소득세 등을 언급하면서 상속·증여세가 그것들 다음으로 취급되어야 함을 밝히고 있습니다.

참고로 상속·증여세의 세율구조 또한 소득세 등과 같이 누진구조를 갖습니다다.

물론 과세구간들이 다른 세목들과 상이합니다.

-1996

1996년까지 상속세와 증여세는 그 과세구간이 상이하였습니다.

증여세가 상속세보다 동일한 한계세율에 대한 과세표준이 작았습니다.

따라서 동일한 액수를 갖고 상속과 증여를 비교 선택하는 의사결정자에게 (다른 모든 것들이 동일하다면) 증여가 

상속보다 더 조세비용이 작았다고 할 수 있었습니다.

1997~1999

1997년부터는 과세구간과 세율이 단일화되어 법정세율이 같게 변경되었습니다.

따라서 결정세액 전체를 과세표준 전체로 나눈 평균유효세율이 중요하게 되었습니다.

2000~

2000년의 경우 최대 과세구간에 대한 임계치가 50억원에서 30억원으로 감소함에 따라 

법정세율 기준의 세부담이 강화되었다고 볼 수 있습니다.

참고: 한국 조세연구원 '상속세 및 증여세 과세제도 합리화방안 연구' 2008

(5) 양도소득세의 세율은 연간 양도소득을 합하여 소득이 많고 적음에 따라 차등세율이 적용됩니다.

[ 양도소득세 세율 ]

1) 2이상의 세율에 해당하는 때에는 가장 높은 것을 적용(누진세율+10%p와 40% 비례세율의 경합 시

세액이 높은 것을 적용)

 2) 2012년 5월 15일 주택지정지역(강남,서초,송파) 해제 / 2008년 11월 7일 토지지정지역 해제

 3) 주택(이에 딸린 토지 포함) 및 조합원입주권을 양도하는 경우 40% ⇒ 2014년 1월 1일부터 적용

 4) 주택(이에 딸린 토지 포함) 및 조합원입주권을 양도하는 경우 누진세율 ⇒ 2014년 1월 1일부터 적용

 5) 2015년 1월 1일 이후 모든 지역의 비사업용 토지 ⇒ 누진세율 + 10%p

< 2014년 1월 1일 이후 양도분 주택 및 비사업용 토지 세율 >

9. 양도소득세 신고·납부방법

(1) 예정신고

① ‘예정신고·납부’란?

⍩ 양도소득세 과세대상 부동산을 양도한 거주자는 당해 부동산에 대한

양도소득세 신고서를 예정신고기한 내에 주소지 관할세무서장에게

제출하여야 합니다.

② 예정신고·납부기한

⍩ 토지 또는 건물, 부동산에 관한 권리, 기타 자산을 양도한 경우

•그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내

⍩ 토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지로서 허가를 받기 전에 대금을

청산한 경우

•토지거래허가(해제)일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내

⍩ 예정신고납부세액공제가전면폐지되어가산세가부과됩니다.

•양도소득세 예정신고 납부 세액공제가 전면 폐지되어 예정신고를 하지 않을 경우

가산세가 부과됩니다.

•다만, 2010년까지는 2년 이상 보유 부동산 등 양도 시 과세표준 4,600만원 이하

부분에 대해 5%의 예정신고 세액공제가 적용(한도액 291천원)됩니다.

(단, 공익사업 수용토지로서 사업인정고시일이 2009년 12월 31일 이전인

토지를 2010년 12월 31일까지 양도 시 한도없이 5% 예정신고세액공제를

적용합니다)

 연도별·자산별양도소득세예정신고세액공제와무신고가산세

(2) 확정신고

⍩ 당해 연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에 한하여 그 다음해 5월

1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할세무서에 확정신고를 하여야 합니다.

⍩ 다만, 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우 확정신고를 하지 않아도

됩니다.

⍩ 예정신고나 확정신고를 하지 않은 때는 정부에서 결정·고지하게 되며,

신고·납부를 하지 않은 경우 무신고가산세 20%(또는 40%), 무납부가산세

1일 0.03% 를 추가 부담하게 됩니다.

(3) 양도소득세 분할납부

⍩ 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한

경과 후 2개월이내에 나누어 낼 수 있습니다.

⍩ 분할납부할 수 있는 세액

•납부할 세액이 2천만원 이하일 경우 : 1천만원을 초과하는 금액

•납부할 세액이 2천만원을 초과하는 경우 : 납부할 세액의 1/2 이하의 금액

(4) 양도소득세 물납

⍩ 공공사업을 위하여 공공사업시행자에게 토지를 매각하고 그 대금을

공공용지보상채권으로 받는 경우 그 채권으로 양도소득세를 납부할 수

있습니다.

•세액이 1천만원을 초과하는 경우

•양도소득세 예정·확정 신고기한 10일 전까지 물납 신청

10. 신고 시 제출할 서류

⍩ 양도소득세 신고 시에는 세무서에 비치된 ‘양도소득과세표준 신고 및 자진

납부계산서’, ‘양도소득금액 계산명세서’를 작성하여 다음 서류와 함께 관할

세무서에 제출하여야 합니다.

•신고인 제출대상 서류

•공무원 확인대상 서류：신고인 제출생략

02 농어촌특별세

양도소득세가 감면되는 경우에는 감면되는 양도소득세액의 20%에

상당하는 농어촌특별세를 납부하여야 합니다.

03 개인지방소득세

양도소득세가 과세되는 경우에는 양도소득세액의 10%를 지방소득세

소득세분으로 납부하여야 합니다.

04 임대용 건물의 양도와 부가가치세

사업용 건물(빌딩, 상가, 사무실, 공장, 여관 등)을 임대하거나 사업장으로

사용하다가 양도하는 경우에는 양도소득세뿐만 아니라 부가가치세도 부담

하여야 합니다

부동산을 보유하고 계시거나, 보유할 예정이신가요?

부동산을 잘 사고 파는 것만큼 중요한 것이 바로 부동산과 관련된 세금일 것입니다.

내가 보유한 부동산과 관련하여, 어떤 세금을 내야하고, 얼마나 내야 하는지,

그리고, 이러한 세금을 절감할 수 있는 방법은 어떤 것이 있는 지는 부동산 투자를 하는 이들에게 가장 궁금한 사항입니다.

이 부동산 세금에 대해 알아보겠습니다.

세금에 대해 정확하게 이해하기 위해서는 세금에 대한 뼈대 즉, 조세구조와 체계를 먼저 머리 속에 그린 후에,

세부사항을 체크해 보는 것이 가장 효과적인 방법이라고 생각합니다.

한발 더 나아가 왜 세금을 내야 하는지도 이해하면 

전체적인 부동산 세금 및 대한민국 조세제도에 대해 전반적이고 폭넓은 이해가 가능할 것 같습니다.

부동산 세금 체계부터 이해해 볼까 합니다.

부동산 보유 과정과 연계하면 그 이해가 훨씬 쉽습니다. 

일반적으로 부동산은 취득 -> 보유 -> 양도의 과정을 거칩니다. 따라서,

1. 부동산 취득시의 세금
2. 부동산 보유시의 세금
3. 부동산 양도시의 세금

이렇게 총 3개의 큰 카테고리 내에서 세금이 발생되는 구조로 이해한다면 좀더 명확하게 부동산 관련 세금에 대해 이해하실 수 있을 것입니다.

부동산을 취득하고 등기하면서 내야 하는 세금으로는 

먼저 취득세가 있고 취득세에 덧붙여 내는 농어촌특별세와 지방교육세가 있으며, 적지만 매매계약서를 작성할 때 내야 하는 인지세가 있습니다. 

또한, 부동산을 증여 또는 상속받았을 경우에는 증여세와 상속세를 내야 하며, 이 외에도 부동산 취득에 소요된 자금출처를 소명하지 못할 경우에는 증여세를 추가납부해야 합니다.

종전에는 보유한 부동산에 대하여 건물은 재산세가, 토지는 종합토지세가 과세되었으나, 2005년부터 변경되었는데요.

1. 주택은 건물과 토지를 통합하여 재산세와 종합부동산세(일정 기준금액 초과 시)가 과세되고, 

일반건물은 재산세만 과세되고 있습니다.

2. 토지는 종합합산대상 및 별도합산대상 토지로 나누어 재산세와 종합부동산세(일정 기준금액 초과 시)가 과세됩니다. 

그리고 재산세에는 지방교육세·지역자원 시설세, 종합부동산세에는 농어촌특별세가 덧붙여 부과됩니다.

마지막으로 보유 부동산을 처분할 때는 국세인 양도소득세를 납부해야 하며, 이에 따른 지방세인 지방소득세 소득분도 함께 납부해야 합니다.

어떤가요?

부동산 보유 단계에 따라 세금을 나누어 보니, 훨씬 이해가 수월하지 않으신가요?

좀더 세부적으로 아래와 같이 표를 통해 살펴보겠습니다.

[ 보유 단계별로 부과되는 국세와 지방세 ] 

※ 국세는 중앙정부의 행정관서인 국세청(세무서)과 관세청(세관)에서 부과· 징수하는 세금을 말하며, 

  국방·치안·교육·지역균형발전 등과 같은 국가전체의 이익을 위해 사용됩니다. 

※지방세는 지방자치단체인 특별시와 광역시 및 도와 시·군·구의 행정기관에서 부과·징수하는 세금을 말하며, 

  이는 상·하수도 및 소방 등과 같은 지역주민의 이익과 지역 발전을 위해 사용됩니다.

이제 좀더 자세히 각 보유 단계별 납부 세금의 구체적인 사항에 대해 알아보겠습니다.

부동산의 취득이라는 말은 굳이 설명하지 않아도 잘 아실 것입니다.

그러나, 어떤 일이든 기본이 가장 중요한 법이죠.

세법에서 정의하는 부동산의 취득에 대해 알아보면, 

매매, 신축, 교환, 상속, 증여 등의 방법에 의하여 대가를 지급 하거나 대가없이 부동산의 소유권을 획득 하는 것을 말합니다.

중요한 기준은, 방법에 관계없이 부동산 소유권을 획득하는 것이 되겠네요.

부동산을 취득할 때 내야 하는 세금은 아래와 같습니다.

취득세 (농어촌특별세 + 지방교육세)

인지세

상속세 (상속받은 경우)

증여세 (증여받은 경우)

차례대로 알아보도록 할게요.

1. 취득세

부동산을 취득하게 되면 부동산 소재지를 관할하는 시청·군청·구청에

취득세를 신고·납부하여야 합니다. 취득세는 지방세에 해당하기 때문입니다.

납부 기한은, 

부동산을 취득한 날부터 60일 이내(상속은 상속개시일부터 6개월 이내)에

취득세(농어촌특별세, 지방교육세 포함)를 신고·납부하여야 합니다.

※ 참고로, 이 기한을 넘기면 신고불성실 가산세(20%) 및 납부불성실 가산세(1일 1만분의 3)를 추가 부담하여야

합니다.

[ 취득세 과세표준 및 세율 ] 

※ 국민주택이하(85㎡이하)는 취득가에 관계없이 농어촌특별세 비과세

단, 1주택자는 본인 명의의 주택이 1채인 경우를 의미하며,

1세대를 구성하는 가족이 여러 주택을 보유한 경우라도 구성원 중 신규로 주택을 취득하는 자가 취득일 현재 주택을 보유하고 있지 아니한 경우에는 감면된다고 합니다.

■ 취득가액 산정방법

취득세 계산 시, 취득가액은 취득자가 신고한 가액으로 하되, 신고를 하지 아니하거나 신고한 금액이 시가표준액에 미달 또는 신고 가액의 표시가 없는 때에는 시가표준액으로 계산합니다. 

다만, 국가 또는 법인 등 사실상 취득가격이 입증되는 거래인 경우에는 취득가격에 의하여 계산합니다.

[ 시가표준액 ] 

2. 인지세

매매 계약서 등 증서를 작성할 때에는 인지세를 납부하여야 합니다.

인지세란, 재산상의 권리의 변동·승인을 표시하는 증서를 대상으로 그 작성자에게 부과하는 세를 말합니다.

정부가 발행한 인지(印紙)를 붙임으로써 세금을 납부하였다는 증명이 되기 때문에 

인지세라는 이름이 붙게 되었는데, 일종의 문서세(文書稅)라고도 할 수 있습니다.

부동산 취득과 관련하여 매매계약서(분양권 매매계약서 포함) 등 증서를 작성하는 경우, 증서의 기재금액별 인지세액에 상당하는 수입인지를 구입하여 증서에 첩부하고 인장 또는 서명으로 소인하면 됩니다.

[ 부동산 소유권 이전에 관한 증서의 기재금액별 인지세액 ] 

※주택의 경우 매매계약서상 기재금액이 1억원 이하인 때에는 인지세가 비과세 됩니다.

참고로, 2014년 1월 1일자로 인지세법이 개정되어 기존에 종이 수입인지를 구매하여 첩부·소인하던 방식에서 인터넷 상("전자수입인지" 또는 "http://www.e-revenuestamp.or.kr")에서 전자수입인지를 구매·소인하는 방식으로

변경되었습니다. 

3. 부동산 취득에 소요된 자금출처 조사

연소자, 부녀자 등의 명의로 소유권 이전등기를 하는 경우에는 증여세를 생각해 보아야 합니다.

직업·연령·소득 및 재산상태 등으로 보아 해당 부동산을 자신의 능력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우에는 취득자금의 출처를 조사 받게 되고, 조사결과 취득자금의 출처를 제시하지 못한 금액에 대해서는 증여세를 물어야 되기 때문입니다.

재산 증여 사실이 밝혀지면 추가 세금 추징이 따르게 됩니다.

미성년자 등에게 재산을 이전하는 등 증여를 한 혐의가 있는 경우에는 단순한 서면확인이 아닌 사실상의 자금의 출처와 자금 흐름을 철저히 조사받게 되며, 재산을 증여받고 증여세 자진신고 및 납부를 하지 않았다면 정상 신고한 때에 비하여 세금을 30%이상 더 물게 됩니다.

부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산 가격안정을 도모할 목적으로, 2005년부터 일정 금액 이상의 부동산 보유자에 대해서는 재산세(지방세)를 부과한 후 추가로 국세인 종합부동산세가 과세되고 있습니다.

1. 종합부동산세

● 종합부동산세란?

종합부동산세는 일정 금액을 초과하는 부동산 보유자에게 부과하는 세금입니다.

다시 말해, 특정 가액 이상의 부동산 보유자에게 부과하는 일종의 부자세로, 내가 보유하고 있는 주택이 기준 금액을 초과하지 않는 경우, 납부하지 않아도 됩니다.

종합부동산세, 흔히 줄임말로 종부세라고 하는 이 세금은, 

국가에서 국내에 있는 부동산의 공시가격을 인별로 합산하여 일정 금액을 초과하는 부동산 보유자에 대해서만 종합부동산세를 과세하는 방식입니다.

● 주택·토지 공시가격의 평가

종합부동산세를 부과하기 위해서 각 담당기관이 평가기준에 따른 각 부동산 가격을 정기적으로 공시합니다. 

● 과세대상 및 공제금액

(1) 과세대상

주택(부속토지 포함), 종합합산토지(나대지, 잡종지 등), 별도합산토지 (일반건축물의 부속토지 등)로 구분하여 각각의 공시가격을 합산하여 일정 금액 초과 시 과세대상이 됩니다.

(2) 공제금액

과세대상 부동산을 유형별로 구분하여 인별로 전국합산한 공시가격이 아래의 공제금액을 초과하는 경우에만 과세됩니다

※ 1세대 1주택자란 세대원 중 1명 만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택을 소유한 경우 그 주택을 소유한 거주자를 말합니다. 

※ 2012년부터는 주택임대의 활성화를 위하여, 1주택 외에 임대주택을 보유한 경우로 임대주택 외의 1주택에 주민등록이 되어 있고, 실제 거주하는 경우에는 1세대 1주택으로 봅니다.

※ 혼인 및 노부모(60세 이상) 봉양을 하기 위해 세대를 합가하는 경우, 혼인(합가)한 날로부터 5년 동안은 각각 1세대로 보아 주택수를 계산합니다. 

[ 부동산 유형별 과세대상의 구분 ]

●  과세표준 산정방법

종합부동산세 과세 대상에 해당하는 부동산을 보유한 경우, 해당 부동산 가액의 전체에 대한 세금을 납부하는 것이 아닌, 공제금액을 제외한 금액에 대해 일정 세율을 적용하여 산정됩니다.

1) 주택은 건물 및 부속토지를 통합하여 평가한 공시가격을 기준으로 인별로 전국합산한 후 일정금액을 공제한 금액에 공정시장가액비율을 곱하여 과세표준을 산정합니다.

2) 토지는 국내에 있는 종합합산토지와 별도합산토지의 공시가격(개별공시 지가)을 각각 인별로 전국합산한 후 일정금액을 공제하고 공정시장 가액비율을 곱하여 과세표준을 산정합니다.

[ 종합부동산세 과세표준 ] 

※ 1세대 1주택자의 경우 9억원

● 과세표준 합산배제

(1) 합산배제 임대주택

※ 다가구주택은 1구(독립된 가구)를 1호의 주택으로 인정(다가구주택과 다세대주택의 과세형평성 유지)

(2) 합산배제 기타주택

▷ 기숙사

- 공장 등의 종업원 공동취사용 주택 (건축법 시행령 별표1상 기숙사)

▷ 사원용 주택

- 종업원에게 무상 또는 저가로 제공하는 국민주택규모 이하의 주택

※ 다만, 친족(개인)이나 과점주주(법인)인 종업원에게 주택을 제공하는 경우 제외

 ▷ 주택건설업자의 미분양 주택

- 주택건설업자(주택법의 사업계획승인이나 건축법의 허가를 받은 자) 소유의 미분양 주택으로서 재산세 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택을 말하며 구체적인 적용사례는 아래와 같습니다.

※건축법의 허가(20호 미만)를 받아 건축한 미분양주택으로서 자기 또는 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택은 합산배제대상에서 제외됩니다.

 ▷ 가정 어린이집용 주택(주거 겸용 어린이 놀이방)

- 과세기준일(6월 1일)까지 시장·군수 또는 구청장의 인가 및 관할세무서에서 고유 번호를 부여받고 5년 이상 계속하여 가정 어린이집으로 운영하는 주택

※ 과세기준일 현재 영유아 어린이집 및 유치원에 직접 사용하는 부동산에 대하여는 재산세·재산세 과세특례분·지역자원시설세·주민세 재산분을 면제하고 있습니다.(지방세특례제한법 제19조②)

▷ 시공자가 대물변제 받은 미분양 주택

- 시공자가 주택건설업자로부터 주택의 공사대금으로 대물변제 받은 미분양주택

▷ 연구기관의 연구원용 주택

- 정부출연기관이 해당 연구기관의 연구원에게 제공하는 주택으로서 2008년 12월 31일 현재 보유하고 있는 주택

▷ 등록문화재 주택

- 문화재보호법 제53조 제1항에 따른 등록문화재에 해당하는 주택

▷ 기업구조조정부동산투자회사 등이 2012년 12월 31일까지 취득한 미분양 주택

▷ 기업구조조정부동산투자회사 등과 매입약정에 따라 취득한 미분양주택

▷ 신탁업자가 2012년 12월 31일까지 취득한 미분양주택

▷ 노인복지법에 따라 설치한 노인복지주택

▷ 향교재산법에 따른 향교 또는 향교재단이 소유한 주택의 부속토지

(3) 합산배제 주택신축용 토지

 주택법에 의한 주택건설사업자의 주택신축용 토지 중 취득일로부터 5년 이내에 사업 계획 승인을 받을 종합합산토지는 종합부동산세 합산 대상에서 배제될 수 있습니다.

(4) 합산배제 신고절차

①먼저,임대사업자등록 및 사업자 등록을 하여야 합니다.

◇ 건설·매입 · 미임대건설 · 리츠펀드 매입 · 미분양매입 임대주

과세기준일(매년 6월 1일)까지 임대사업자등록(시·군·구에 신청)과 사업자등록 (세무서에 신청)을 하여야 합니다.

◇ 기존임대주택

2005년 1월 5일 이전에 이미 임대사업자등록이 되어 있는 사업자만 해당되며 과세기준일 (매년 6월 1일)까지 사업자등록을 하여야 합니다.

◇ 다가구임대주택

임대주택법의 등록기준 호수에 미달하여 임대사업자등록이 되지 아니하는 사업자는 과세기준일(매년 6월 1일)까지 사업자등록을 하여야 합니다.

※ 2012년 부터는 6월 1일 현재 임대를 개시한 자가 합산배제 신고기한인 9월 30일까지 임대사업자등록(시·군·구에 신청)및 사업자 등록(세무서에 신청)을 하는 경우 6월 1일 현재 임대사업자등록 및 사업자등록을 한 것으로 봅니다.

② 가정 어린이집용 주택은 과세기준일(매년 6월 1일)까지 보육시설 설치 인가(시청·군청·구청)및고유번호신청(세무서)을하여야합니다.

③ ‌ 합산배제 대상인 임대주택 등을 보유한 납세의무자는 해당연도 9월 16일부터 9월 30일까지 해당 주택의 보유현황을 관할세무서장에게 신고하여야합니다. (향교소유주택부속토지는신고제외)

● 종합부동산세 계산

[ 종합부동산세 세율 ]

● 세부담 상한액 

정부에서는 종합부동산세 적용 시, 공제 방편의 하나로 세부담 상한액을 두어 과도한 세금부담을 경감하도록 하고 있습니다.

세부담 상한액의 내용을 살펴보면 다음과 같습니다.

각 과세대상 유형별로 해당연도에 부과된 재산세액과 세부담 상한액 적용 전 종합부동산세 상당액의 합계액이 

전년도의 경우와 비교하여 150%를 초과하는 경우 그 초과액은 종합부동산세액에서 공제하여 계산합니다.

<세부담 상한액 적용 사례>

● 1세대 1주택자 세액공제

 1세대 1주택 고령자·장기보유자에 대한 세액 공제*

•고령자 세액공제 : 60세 이상 10%, 65세 이상 20%, 70세 이상 30%

•장기보유자 세액공제 : 5년 이상 20%, 10년 이상 40%

⋆중복적용 가능합니다.

● 종합부동산세 고지·납부

종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 소유 부동산을 기준으로 종합부동산세 과세 대상 여부를 판정합니다.

※ 2008년부터는 관할세무서장이 납부할 세액을 결정·고지하며, 납세 의무자는 납부기간(12월 1일 ~ 12월 15일)에 고지된 세액을 금융회사 또는 세무서에 납부하면 됩니다. 다만, 신고·납부방식으로 납부하고자 하는 납세의무자는 위 납부 기간에 신고·납부하여야 하며, 이 경우 당초 고지결정은 없었던 것으로 봅니다.

● 종합부동산세 분할납부

납부할 세액이 500만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나누어 낼 수 있습니다.

▷분할납부 할 수 있는 세액

•납부할 세액이 500만원 초과 1천만원 이하일 경우 : 500만원을 초과하는 금액

•납부할 세액이 1천만원 초과하는 경우 : 납부할 세액의 1/2 이하의 금액

● 농어촌특별세

종합부동산세가 과세되는 경우에는 종합부동산세로 납부할 세액의 20%의 농어촌특별세도 함께 납부하여야 합니다.

02 관련 지방세

1. 재산세

재산세는 토지‧주택‧건축물‧선박‧항공기를 소유한 경우 과세하는 지방세로, 이중 부동산 관련 재산세는 7월과 9월에 두 번 나누어 과세됩니다. 

매년 6월 1일 현재 토지와 건물 등을 사실상 보유한 자에 대하여 다음과 같이 재산세가 부과됩니다.

※주택분 재산세액이 5만원 이하인 경우 7월에 전액 고지할 수 있습니다.

[ 과세표준 ]

※주택분과 건물분 재산세는 1개 물건별 개별과세

※토지분 재산세는 지방자치단체별 관내 토지를 인별로 합산하여 과세

2. 지방교육세

지방교육세는 재산세에 부가하여 과세됩니다.

[ 과세표준 및 세율 ]

3. 재산세 과세특례

종전 도시계획세는 재산세 과세특례로 하여 재산세에 통합 과세되며 과세표준·세율 등은 도시계획세와 동일합니다.

- 과세표준 : 재산세 과세표준액

- 세 율 : 0.14%

4. 지역자원시설세

종전 공동시설세는 특정부동산분 지역자원시설세로 하여 재산세와 병기 부과되며, 과세표준·세율 등은 공동시설세와 동일합니다.

- 과세표준 : 건축물 시가표준액 (주택의 건축물부분×공정시장가액비율)

[ 재산세 및 지역자원시설세 세율표 ]

토지나 건물 등 부동산을 팔 때에는 세금문제를 먼저 생각해 보아야 자금설계에 도움이 되며 나중에 세금 때문에 당황하는 일이 없게 됩니다.

01 양도소득세

부동산을 양도하면 일반적으로 양도소득세가 과세되는데, 조세정책적으로 양도소득세를 비과세하거나 감면하는 경우가 있으므로 비과세 및 감면요건을 알아두고 그 요건에 맞추어 양도를 하면 절세할 수도 있습니다.

1. 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세

(1) 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택

1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음의 비과세 요건을 충족하는 주택(양도 당시 실지거래가액이 9억원을 초과하는 고가주택 제외)을 말합니다.

※ 이때 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택의 범위로 보게 됩니다.

(2) 장기저당담보주택의 비과세 특례

1세대 1주택자가 장기저당담보대출계약을 체결하고 소유주택을 담보로 연금식 대출을 받은 경우 그 주택을 양도 시에는 1세대 1주택 비과세 요건 중 거주기간 요건을 적용하지 않습니다.

다만, 장기저당담보주택을 담보대출 계약기간만료 이전에 양도하면 위 특례규정이 적용되지 않습니다.

(3) 다음의 경우에는 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않습니다.

▷취학, 1년 이상 질병의 치료·요양, 근무상 형편으로 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른 시·군지역으로 이사를 할 경우

▷해외이주법에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우(다만, 출국 후 2년 이내에 양도하여야 합니다)

▷1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우

(다만, 출국 후 2년 이내에 양도하여야 합니다)

▷재개발·재건축사업에 참여한 조합원이 사업시행 기간 중에 일시 취득하여 1년 이상 살던 집을 재개발·재건축된 주택으로 세대전원이 이사

(완공 후 2년 이내)하게 되어 팔게 될 경우(다만, 이 경우에는 재개발· 재건축주택의 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 양도하고, 완공된 주택에서 1년 이상 계속하여 거주하여야 합니다)

▷임대주택법에 의한 건설임대주택을 분양받아 매도하는 경우로서 당해주택의 임차일로부터 양도일까지 세대전원의 거주기간(취학 등 부득이한 경우 포함)이 5년 이상인 경우

▷1세대 1주택 일부 수용후 잔존 주택 및 부수토지를 수용일(사업인정고시일 이전에 취득한 주택 및 부수토지에 한함)로부터 5년 이내 양도시 잔존주택 및 부수토지도 1세대 1주택 비과세

(4) 그러나 다음의 경우에는 양도소득세가 과세되니 유의하시기 바랍니다.

▷1세대 1주택이라도 취득등기를 하지 않고 매도하는 이른바 ‘미등기 전매’는 양도소득세를 물게 됩니다.

이 때는 양도차익의 70%에 해당되는 무거운 세금을 내게 됩니다.

▷1세대 1주택이라도 ‘고가주택’에 해당되면 양도소득세를 내야 합니다.

▷2011년 7월 1일 이후 최초로 매매계약하는 분부터 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 양도소득세의 비과세 규정을 적용할 때 비과세 받을 세액에서 아래 ①과 ②중 적은 금액을 뺀 세액만 비과세 됩니다.

(5) 1세대 2주택이라도 다음과 같은 경우에는 양도소득세를 과세하지 않습니다.

①이사를 가기 위해 일시적으로 두 채의 집을 갖게 될 경우

양도소득세가 비과세 되는 집 한 채를 가지고 있는 1세대가 이사를 가기 위해 새집을 사고 3년 안(종전의 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난후 새로운 주택을 취득)에 전에 살던 집을 팔게 되면 양도소득세가 과세되지 않습니다. 다만, 수도권소재 기업(공공기관)의 지방이전으로 종사자가 이전(연접)지역으로 이사하는 경우에는 5년 안에 팔게 되면 양도소득세가 과세 되지 않습니다.

②상속을 받아 두 채의 집을 갖게 될 경우

1주택 보유자가 별도 세대원으로부터 1주택을 상속받아 1세대 2주택이 된 경우로서 일반주택(상속개시당시 상속인의 1세대 1주택)을 먼저 팔 때에는 상속주택에 관계없이 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 보아 비과세 여부를 판단합니다. 그러나, 상속주택을 저 팔 때에는 양도소득세가 과세됩니다.

③한 울타리 안에  두 채의 집이 있는 경우

한 울타리 안에 집이 두 채가 있어도 1세대가 주거용으로 모두를 사용하고 있을 때에는 1세대 1주택으로 봅니다.

④집을 사간 사람이 등기 이전을 해 가지 않아 두 채가 될 경우

양도소득세가 해당되지 않는 1세대 1주택을 팔았으나, 집을 사간 사람이 등기이전을 해가지 않아서 공부상 1세대 2주택으로 나타난 경우 매매계약서 등에 의하여 종전의 주택을 판 사실이 확인되면 양도소득세를 과세하지 않습니다.

⑤직계 존속을 모시기 위하여 세대를 합쳐 두채의 집을 갖게 될 경우

1주택을 소유하고 있는 1세대가 1주택을 소유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 모시기 위해 세대를 합친 경우 합친 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)은 양도소득세가 과세되지 않습니다. 

⑥결혼으로두채의집을갖게될경우 ⍩ 각각 1주택을 소유한 남녀가 결혼하여 1세대 2주택이 된 경우 또는 1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유한 직계존속(60세 이상)과 거주 중인 무주택자와 결혼하여 1세대 2주택이 된 경우 혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)은 양도소득세가 과세되지 않습니다. 3. 부동산의 양도와 세금 35 

⑦농어촌주택을포함하여두채의집을갖게될경우 ⍩ 1주택(일반주택)을 소유한 1세대가 농어촌주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 이후에 일반주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)을 팔면 양도소득세가 과세되지 않습니다.

•상속주택 : 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택

•이농주택 : 농·어업에 종사하던 자가 취득일로부터 5년 이상 거주한 사실이 있는주택

•귀농주택 : 농·어업에 종사하고자 하는 자와 그 배우자 및 그들의 직계존속의 본적 또는 원적이 있거나 

5년 이상 거주한 사실이 있는 곳에 1,000㎡ 이상의 농지와 함께 취득하여 

세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학 등 부득이한 사유 포함)하여 

거주하고 있는 주택(대지면적 660㎡ 이내)

또한 1주택을 소유한 1세대가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일부터) ~ 2014년 12월 31일 기간 중에 농어촌지역에 소재하는 일정규모 이하의 주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 경우에는 

농어촌주택 등 취득 전에 보유하던 일반주택 양도 시 비과세 해당여부는 농어촌주택을 제외하고 판단합니다. (이때는 농어촌주택을 3년 이상 보유해야 합니다)

<농어촌주택>

•농어촌지역 : 읍·면지역(수도권, 도시지역, 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지지역은 제외)

•주택규모 : 대지 660㎡, 건물 150㎡ (공동주택 116㎡) 이내

•주택가격 : 농어촌주택 취득 시 기준시가 2억원 이하(한옥은 4억원 이하 → 2014년 1월 1일 이후 취득분부터 적용)

<고향주택>

•고향주택 : 10년 이상 거주한 사실이 있는 시지역(수도권, 투기지역, 관광단지 지역은 제외)

•주택규모 : 대지 660㎡, 건물 150㎡ (공동주택 116㎡) 이내

•주택가격 : 고향주택 취득 시 기준시가 2억원 이하(한옥은 4억원 이하 → 2014년 1월 1일 이후 취득분부터 적용)

⑧ ‌ 취학 등 사유로 수도권 밖에 소재하는 주택을 취득하여 두 채의 집을 갖게 된 경우

 1주택(일반주택)을 소유한 1세대가 취학(유치원·초등학교 및 중학교 제외), 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편, 1년 이상 질병의 치료나 요양의 사유로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 경우 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)을 팔면 양도소득세가 과세되지 않습니다.

세대전원이 위의 사유로 다른 시(특별시와 광역시 포함)·군으로 주거를 이전하는 경우(광역시 안에서 구와 읍·면 간에 주거 이전 및 도농복합 형태의 시 안에서 동과 읍·면 간에 주거 이전 포함)

또한 사유가 발생한 당사자 외의 세대원 중 일부가 취학, 근무 또는 사업상 형편 등으로 당사자와 함께 주거이전을 하지 못하는 경우 세대원이 전원 주거이전 한 것으로 봅니다.

•2008년 11월 28일 이후 양도분부터 적용하며, 부득이한 사유 해소된 날부터

3년 이내, 규정은 2012년 2월 2일 이후 부득이한 사유가 해소된 분부터 적용

⑨ 임대주택사업자의 거주주택 비과세 특례(2011년 10월 14일 이후 최초로 양도하는 주택부터 적용)

1세대 2주택 이상 중과에서 제외되는 장기임대주택(「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항 제2호 각 목에 해당하는 주택)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음의 요건을 모두 충족하는 해당 1주택 (“거주주택”)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 비과세 여부를 판단합니다.

이 경우 해당 거주주택이 「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(“직전거주주택”)이 있는 거주주택(이하 “직전거주주택보유주택”)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용합니다.

장기임대주택 임대기간요건(5년 이상 임대) 충족 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 거주주택 비과세 특례는 적용됩니다. 다만, 1세대가 거주주택 비과세 특례를 적용받은 후 장기임대주택의 임대기간요건을 충족하지 못하게 된 때(장기임대주택의 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간이 6개월을 지난 경우를 포함함)에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세를 신고·납부하여야 합니다.

거주주택 또는 직전거주주택을 양도하고 비과세 특례를 적용받은 후 마지막으로 양도하는 장기임대주택(아래 요건을 모두 충족)의 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1주택을 보유한 것으로 보아 비과세 규정을 적용합니다. 한편, 해당 주택에 대해서는 2년 이상 거주요건이 적용되지 아니합니다.

(6) 이 밖에도 다음과 같은 경우 양도소득세가 과세되지 않습니다.

①점포가 딸린 건물에서 주택 부분이 점포보다 클 경우

1세대 1주택자가 점포가 딸린 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)을 팔았을 때에는 주택면적이 점포면적보다 큰 경우 점포를 주택으로 보아 양도소득세를 과세하지 않습니다.

②재개발(재건축)조합원이취득한아파트를팔았을경우

보유하던 주택(종전주택)이 재개발(재건축) 사업에 따라 철거 후, 당초 재개발(재건축) 조합원으로서 분양받은 아파트가 완공되어 이를 팔게 되면 다음의 기간을 통산하여 비과세 요건을 갖춘 경우 양도소득세가 과세되지 않습니다.

 2. 기타 양도소득세가 감면되는 경우

(1) 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면 

임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 국민주택 규모(전용면적 85㎡ 이하)의 주택을 

2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우 

임대기간과 주택의 유형에 따라 양도소득세의 50% 또는 100%를 감면합니다.

(2) 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 감면 

①감면대상 

2000년 11월 1일 ~ 2001년 12월 31일 기간 중 비수도권 지역에 소재한 신축국민주택을 취득한 경우

(2001년 1월 1일 이후 양도분부터 적용) 

2001년 5월 23일 ~ 2003년 6월 30일 기간 중 전국에 소재하는 모든 신축주택을 취득한 경우

(2001년 8월 14일 이후 양도분부터 적용) 

※다만, 서울특별시, 과천시 및 택지개발예정지구로 지정·고시된 5대 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동) 지역 내 소재한 신축주택의 경우는 2003년 1월 1일 이후 취득분 부터 감면을 배제함.

②감면내용

취득일로부터 5년 이내에 양도하는 경우 양도소득세 전액을 감면하고,

5년이 경과한 후에 양도하는 경우 취득일로부터 5년간 발생한 양도소득

금액을 양도소득세 과세대상소득에서 차감하여 양도소득세를 계산합니다.

③감면배제

신축 주택이 고가 주택이거나 미등기로 양도하는 경우 감면을 해주지 않습니다.

(3) 공공사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면

다음 중의 어느 하나에 해당하는 소득으로서 당해 토지 등이 속한 사업 지역에 대한 사업 인정 고시일 (사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지를 2015년 12월 31일 까지 양도하고 그

대금을 현금으로 받는 경우 양도소득세의 15% (보상채권으로 받는 경우 20%, 3년만기 보상채권 30%, 5년만기 보상채권 40%)를 감면합니다.

•「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 적용되는 공익사업에

필요한 토지 등을 해당 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득

•「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역 안의 토지 등을 동법에 따른 사업

시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득

•「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 기타 법률에 따른 토지

등의 수용으로 인하여 발생하는 소득

(4) 개발제한구역에서 해제되어 수용되는 토지 등에 대한 양도소득세 감면

 개발제한구역에서 해제된 토지 등이 공익사업 목적으로 수용되는 경우로서 개발제한구역 해제일부터 1년 이내에 사업인정고시된 경우(단, 개발제한구역 해제 이전에 경제자유구역 등이 지정된 경우 5년 이내)에는 개발제한구역 지정 전에 취득한 토지는 40%, 사업인정고시일부터 소급하여 20년 이전에 취득한 토지는 25% 양도소득세를 감면합니다.

•「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따른 협의매수 또는 수용을 통하여 2014년 12월 31일까지 양도함으로써 발생하는 소득에 한한다.

•개발제한구역 지정일 이전에 해당 토지 등을 취득하여 취득일부터 사업인정 고시일까지 해당 토지 등의 소재지에서 거주하는 일정요건을 갖춘 거주자가 소유하는 토지 등이어야 한다.

•사업인정고시일부터 20년 이전에 취득하여 취득일부터 사업인정고시일까지 해당 토지 등의 소재지에서 거주하는 일정요건을 갖춘 거주자가 소유하는 토지 등이어야 한다.

•상속받은 토지 등은 피상속인이 해당 토지 등을 취득한 날을 해당 토지 등의 취득일로 본다.

4. 양도소득세 비과세ㆍ감면이 배제되는 경우

 토지 또는 건물 등을 미등기로 양도하는 경우에는 비과세감면을 적용받지 못합니다.

또한, 토지 또는 건물 등을 매매하는 거래 당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지 거래가액과 다르게 적은 경우에는 해당 자산에 대하여 양도소득세의 비과세 또는 감면에 관한 규정을 적용할 때 비과세 또는 감면을 받았거나 받을 세액에서 다음의 구분에 따른 금액을 뺀 세액만 비과세 됩니다.

 ☞ 2011년 7월 1일 이후 최초로 매매계약하는 분부터 적용

1) 비과세에 관한 규정을 적용받을 경우：Min(①, ②)

 ① 비과세에 관한 규정을 적용하지 아니하였을 경우의 양도소득 산출세액

 ② 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액

2) 감면에 관한 규정을 적용받았거나 받을 경우：Min(①, ②)

 ① 감면에 관한 규정을 적용받았거나 받을 경우의 해당 감면세액

 ② 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액

5. 1세대 2주택 중과세 폐지

 2007년부터 적용하던 2주택 이상 중과 세율을 2009년부터 한시적으로 유예하였으나 2014년 1월 1일 완전 폐지하였습니다.

•따라서 2007년 1월 1일부터 2008년 12월 31일까지의 기간 중에 양도한 경우에만 50%의 세율로 중과되고, 해당 기간 이외의 거래분에 대해서는 누진세율(1년 미만 단기 양도시 40% 세율 적용 ☞ 2014년 1월 1일 이후

양도분부터 적용)이 적용됩니다.

•중과 폐지에 앞서 2012년 1월 1일 이후 양도분부터는 2주택 이상 중과세율 적용대상이라도 장기보유특별공제(10~30%)를 적용받도록 개정한 바 있습니다.(2011년 12월 31일까지 양도한 주택은 해당없음).

6. 1세대 3주택 이상 중과세 폐지ㆍ완화

2004년부터 적용하던 3주택 이상 중과 세율을 2009년부터 한시적으로 유예하였으나 2014년 1월1일 중과 세율을 완전 폐지 및 완화하였습니다.

•따라서 2004년 1월 1일부터 2008년 12월 31일까지의 기간 중에 양도한 경우에만 60%의 세율로 중과됩니다.

•다만, 2009년 3월 16일 이후 양도분 중 지정지역(현재 지정지역 없음)에 소재하는 주택거래분에 대해서는 누진세율에 10%가 가산된 세율이 적용됩니다.

•또한, 1년 미만 단기 양도의 경우 2014년 1월 1일 이후 양도분부터 40%의 비례세율 (비례세율과 누진세율+10%p의 세율이 경합하는 경우 높은 것 적용)이 적용됩니다.

•중과 폐지에 앞서 2012년 1월 1일 이후 양도분부터는 2주택 이상 중과세율 적용대상이라도 장기보유특별공제(10~30%)를 적용받도록 개정한 바 있습니다(2011년 12월 31일까지 양도한 주택은 해당없음).

7. 비사업용 토지 양도소득세 중과세 폐지ㆍ완화 

 2007년부터 적용하던 비사업용 토지 중과 세율을 2009년 3월 16일부터 한시적으로 유예하였으나 2014년 1월 1일 완전 폐지 및 완화하였습니다. 

•따라서 2007년 1월 1일부터 2009년 3월 15일까지의 기간 중에 양도한 경우에만 60%의 세율로 중과됩니다. 

•다만, 2009년 3월 16일 이후 양도분 중 지정지역(현재 지정지역 없음)에 소재하는 비사업용 토지의 경우에는 누진세율에 10%가 가산된 세율이 적용되며, 2015년 1월 1일 이후 양도분부터는 모든 지역에 소재하는 비사업용 토지에 대해서 누진세율에 10%가 가산된 세율이 적용됩니다. 

•또한, 2년 미만 단기 양도의 경우 40%의 비례세율과 누진세율+10%p의 세율이 경합하는 경우 높은 것을 적용합니다. 

•한편, 3년 이상 보유한 토지를 양도하더라도 10~30%에 해당하는 장기보유특별공제는 적용받을 수 없습니다.

8. 양도소득세 계산방법

(1) 계산절차

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(2) 양도차익 계산

 ▶ 실지 양도가액 : 상대방으로부터 실제 수수하는 거래금액을 말합니다.

 ▶ 실지 취득가액 : 취득에 소요된 실제 취득가액을 말합니다.

① 취득 시 부대 비용

•부동산을 취득하면서 지출한 비용 중 취득가액 이외의 취득세, 중개수수료 등 취득에 소요된 모든 비용

② 취득 후 지출 비용 

•부동산을 취득한 후 용도변경·개량·이용편의를 위하여 지출한 비용

•새시 설치 비용, 발코니 개조 비용, 난방 시설 교체 비용 등을 말함.

•소유권 확보를 위한 소송비용·명도비용·인지대 등도 포함.

•취득 후 소유권 분쟁이 있는 경우 그 소송비용·명도비용·인지대 등도 포함.

③ 양도 비용

•자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비, 양도소득세 신고서 작성비용 등을 말함.

▶ 기타 필요경비 (① + ② + ③)

(3) 장기보유특별공제는 토지 또는 건물을 양도하는 경우에만 적용합니다.

※ 공제 제외 : 미등기 양도자산, 비사업용토지

(4) 양도소득 기본공제는 다음과 같이 적용합니다.

다음과 같은 소득별로 각각 연간 250만원을 공제합니다.

•부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산

•주식 또는 출자지분 1년에 2회 이상 양도하는 경우 연중에 먼저 양도하는 양도소득금액에서부터 순차로 공제합니다.

※ 공제 제외 : 미등기양도자산

* 참고 : 국세청 부동산 세금 자료 

저는 상큼한 과일류를 좋아합니다. 보기만 해도 눈 한쪽이 찡끗 새콤함이 느껴지는 그런 과일 말이죠,

그 중에서도 요즘 푹 빠진 과일이 있는데요.  바로 흔하지만 너무나 새콤달콤 맛있는 오렌지 입니다.

흔히들 오렌지 주스하면 시다는 미각을 먼저 떠올리게 되지만, 실제로 제대로 익은 오렌지는 그 당도가 설탕 못지 않습니다.

그럼, 이런 널리 사랑받는 오렌지는 어떤 효늉이 있을지 문득 궁금해 집니다. 오렌지의 효늉을 알아볼까요?

오렌지는 먼저 감귤과에 속하는 과실입니다.

어른 주먹만한 오렌지의 과육 내에 비타민C 함유가 약 60mg있어 피로회복에 좋다는 오렌지 효늉을 알 수 있습니다. 

또한, 눈을 건강하게 하는 비타민A 도 풍부하고, 섬유질도 다량 분포되어 있어 면역력 증진에 좋아 성인이나 어린 아이들의 감기도 예방해 준다고 합니다.

물론, 비타민이 풍부한 만큼 맑고 깨끗한 피부 미용에 탁월한 오렌지 효늉이 있다는 점은 더 말할 나위도 없겠지요.

오렌지는 특히,  지방과 콜레스테롤이 전혀 없는 식품이라고 하네요. 고혈압, 비만 등 성인병에 시달리는 현대인에게 역시 필수 과일이라고 볼 수 있겠네요.

오렌지는 이렇게 여러가지 오렌지 효늉을 가지고 있는데요.

그럼 이런 오렌지 어떻게 고르는 것이 좋을까요?

맛있는 오렌지 고르는 법 알려드리겠습니다.

2. 껍질이 얇은 것!

껍질이 얇을수록 맛이있다고 합니다. 물론 껍질벗기기도 수월해서 시간을 절약할 수 있고, 먹기도 좋겠지요.

3. 너무 큰 것 피할 것!

일반적으로 감귤류는 클수록 맛이없기 때문이라고 합니다.

5. 반짝반짝 윤이나지 않는 것!

덜익은 감귤류를 따서 인공으로 익힌 것을 광이나게 닦아서 코팅한 것이니, 좋지 않은 성분을 함께 섭취할 위험이 높다고 합니다.

마트에 가면 요즘 네이블 오렌지가 과일 코너를 점령한 걸 볼 수 있더군요.

오렌지의 종류는 어떻게 되는 지 문득 궁금해 함께 찾아봤네요.